Właściciel apartamentu inwestycyjnego na Gdańskiej Starówce chciał wykorzystać potencjał nieruchomości przez cały rok, ale nie mógł samodzielnie zajmować się jej obsługą z Poznania. Zespół Pod Klucz Nieruchomości przeanalizował dotychczasowe wyniki, sezonowość rynku oraz dostępne modele wynajmu. Na tej podstawie wdrożono model hybrydowy: najem krótkoterminowy latem i średnioterminowy od października do kwietnia.
Realizacja w skrócie
| Element | Informacja |
| Nieruchomość | Apartament inwestycyjny o powierzchni 56 m² |
| Układ | 2 pokoje |
| Lokalizacja | Gdańsk, Stare Miasto (Starówka) |
| Właściciel | Osoba prywatna mieszkająca w Poznaniu |
| Dotychczasowy sposób wynajmu | Najem krótkoterminowy prowadzony samodzielnie |
| Wybrany model | Najem hybrydowy |
| Cel współpracy | Ograniczenie sezonowości i wykorzystanie apartamentu przez cały rok |
| Główne wyzwanie | Spadek liczby rezerwacji jesienią i zimą |
Dobre wyniki latem, przestoje poza sezonem
Apartament został zakupiony jako inwestycja i tylko sporadycznie służył właścicielowi do prywatnych pobytów. Miał przede wszystkim generować przychody z wynajmu.
Początkowo właściciel samodzielnie obsługiwał najem krótkoterminowy. Latem zainteresowanie lokalem było wysokie, jednak jesienią i zimą liczba rezerwacji znacząco spadała. Wyniki nieruchomości były więc silnie uzależnione od sezonu turystycznego.
Dodatkowym utrudnieniem była odległość. Właściciel mieszkał w Poznaniu i nie chciał samodzielnie zajmować się obsługą gości i najemców ani organizacją kolejnych pobytów. Szukał rozwiązania, które pozwoliłoby lepiej wykorzystać apartament, a jednocześnie nie wymagałoby jego bieżącego zaangażowania.
Analiza możliwych modeli najmu
Przed wyborem rozwiązania zespół Pod Klucz Nieruchomości przeanalizował:
- dotychczasową historię rezerwacji,
- sezonowość zainteresowania apartamentem,
- poziom cen w okolicy,
- potencjał najmu krótkoterminowego,
- zapotrzebowanie na najem średnioterminowy poza sezonem.
Rozważano pozostanie przy najmie krótkoterminowym, przejście na najem długoterminowy oraz zastosowanie modelu hybrydowego.
Każdy z tych wariantów odpowiadał na inną potrzebę. Najem krótkoterminowy pozwalał korzystać z wysokiego zainteresowania Gdańskiem w sezonie, natomiast najem długoterminowy zapewniał większą regularność. W przypadku tego apartamentu najlepszym rozwiązaniem okazało się połączenie dwóch sposobów wynajmu.
Dlaczego wybrano najem hybrydowy?
Model hybrydowy umożliwił dopasowanie oferty do popytu występującego w różnych częściach roku:
- latem apartament był przeznaczony na najem krótkoterminowy dla turystów,
- od października do kwietnia był oferowany w formule średnioterminowej osobom czasowo pracującym w Trójmieście.
Dzięki temu potencjał nieruchomości nie był oceniany wyłącznie przez pryzmat sezonu wakacyjnego. W miesiącach o mniejszym ruchu turystycznym apartament mógł odpowiadać na potrzeby innej grupy najemców.
Zakres prac Pod Klucz Nieruchomości
Obsługa rozpoczęła się od przygotowania apartamentu i opracowania strategii dopasowanej do jego lokalizacji, standardu oraz oczekiwań właściciela.
Zakres wykonanych działań obejmował:
- analizę historii rezerwacji i sezonowości rynku,
- porównanie dostępnych modeli wynajmu,
- przygotowanie elastycznej strategii cenowej,
- profesjonalną sesję zdjęciową,
- home staging,
- doposażenie apartamentu,
- przygotowanie materiałów informacyjnych dla gości i najemców,
- prezentację oferty na portalach rezerwacyjnych,
- promocję w kanałach kierowanych do najemców biznesowych,
- zarządzanie kalendarzem i dostosowywanie strategii do aktualnego popytu.
Apartament został przygotowany w taki sposób, aby odpowiadał zarówno na potrzeby osób przyjeżdżających do Gdańska na krótki pobyt, jak i najemców korzystających z niego przez kilka miesięcy.
Jak wyglądało zarządzanie apartamentem?
W sezonie letnim nieruchomość funkcjonowała w modelu krótkoterminowym. Po zakończeniu okresu największego zainteresowania turystycznego oferta była kierowana do osób potrzebujących mieszkania w Trójmieście na dłuższy, ale ograniczony czas.
Wymagało to elastycznego zarządzania dostępnością apartamentu. Kalendarz rezerwacji, kanały promocji oraz strategia cenowa były dostosowywane do bieżącego popytu i rodzaju najemców poszukujących zakwaterowania w danym okresie.
Co zmieniło się z perspektywy właściciela?
Po wdrożeniu modelu hybrydowego ograniczono liczbę dni, w których apartament pozostawał niewykorzystany. Przychody stały się bardziej regularne i przewidywalne, a nieruchomość nie była uzależniona wyłącznie od letniego sezonu turystycznego.
Właściciel nie musiał już samodzielnie zajmować się obsługą gości, najemców i kolejnych rezerwacji. Przekazanie zarządzania pozwoliło mu oszczędzić czas i czerpać przychody z apartamentu mimo zamieszkania w innym mieście.
Najważniejsze efekty współpracy to:
- ograniczenie przestojów poza sezonem,
- bardziej regularne wpływy,
- lepsze wykorzystanie potencjału nieruchomości,
- zwiększenie rentowności apartamentu,
- brak konieczności bieżącego angażowania się właściciela w obsługę najmu.
Nie tylko sezon wakacyjny
Ta realizacja pokazuje, że dobre wyniki latem nie muszą oznaczać optymalnego wykorzystania nieruchomości w skali całego roku. W popularnych lokalizacjach turystycznych warto uwzględnić również zapotrzebowanie występujące poza głównym sezonem.
W przypadku apartamentu na Gdańskiej Starówce kluczowe było połączenie dwóch grup odbiorców: turystów odwiedzających miasto latem oraz osób przyjeżdżających do Trójmiasta czasowo w związku z pracą.
„W centrum Gdańska potencjał najmu krótkoterminowego jest bardzo duży, jednak dopiero model hybrydowy pozwala skutecznie ograniczyć wpływ sezonowości. Dzięki odpowiedniemu planowaniu nieruchomość może pracować praktycznie przez cały rok.” – Mateusz Graszek, specjalista Pod Klucz Nieruchomości
Najczęstsze pytania o najem hybrydowy
Na czym polega hybrydowy model najmu?
Model hybrydowy łączy różne sposoby wynajmu w zależności od sezonu i aktualnego popytu. W opisanej realizacji apartament był wynajmowany krótkoterminowo latem oraz średnioterminowo od października do kwietnia.
Dlaczego nie pozostawiono wyłącznie najmu krótkoterminowego?
Najem krótkoterminowy zapewniał dobre wyniki w sezonie turystycznym, ale jesienią i zimą liczba rezerwacji znacząco spadała. Wprowadzenie najmu średnioterminowego pozwoliło ograniczyć przestoje w spokojniejszych miesiącach.
Jak przygotowano apartament do dwóch modeli wynajmu?
Przeprowadzono home staging i profesjonalną sesję zdjęciową, uzupełniono wyposażenie oraz przygotowano materiały informacyjne dla gości i najemców. Oferta została dostosowana do potrzeb osób korzystających z apartamentu przez różny czas.
Czy właściciel mieszkający w innym mieście może przekazać obsługę najmu?
W opisanej realizacji właściciel mieszkał w Poznaniu, a bieżące zarządzanie apartamentem w Gdańsku przekazał zespołowi Pod Klucz Nieruchomości. Dzięki temu nie musiał osobiście zajmować się obsługą gości, najemców i rezerwacji.
Dobierz model najmu do swojej nieruchomości
Nie każda nieruchomość powinna być wynajmowana w ten sam sposób przez cały rok. Jeśli Twój apartament osiąga dobre wyniki w sezonie, ale w pozostałych miesiącach pozostaje niewykorzystany, Pod Klucz Nieruchomości przeanalizuje jego potencjał i pomoże dobrać model odpowiadający lokalizacji, standardowi oraz Twoim oczekiwaniom.